小區(qū)車(chē)位究竟歸誰(shuí)？該租還是該售？林林總總關(guān)于車(chē)位的問(wèn)題多次引發(fā)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主三方的爭(zhēng)議。日前，有報(bào)道稱某小區(qū)規(guī)定業(yè)主不買(mǎi)車(chē)位，私家車(chē)就不能開(kāi)進(jìn)小區(qū)，引起了不少業(yè)主的共鳴。小區(qū)的業(yè)主有沒(méi)有優(yōu)先使用車(chē)位的權(quán)利？小區(qū)物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利出租或者銷(xiāo)售小區(qū)的車(chē)位呢？

回答這些問(wèn)題我們要先搞清三個(gè)問(wèn)題：

一、 開(kāi)發(fā)商和物業(yè)究竟是什么關(guān)系？

國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。但現(xiàn)實(shí)中，不少小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的，普遍存在“父子關(guān)系”。了解到這個(gè)現(xiàn)象，我們可以這么理解，在小區(qū)的車(chē)位上，一般情況下，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商是利益共同體。當(dāng)然也不排除，由于某些原因，例如新舊物業(yè)管理公司更替時(shí)，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司有沖突的情況。

二、 小區(qū)車(chē)位產(chǎn)權(quán)是如何判定歸屬的？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

三、小區(qū)的車(chē)位分幾種？

一般情況，車(chē)位分為3類：產(chǎn)權(quán)車(chē)位、公攤車(chē)位、人防車(chē)位。

產(chǎn)權(quán)車(chē)位主要是指開(kāi)發(fā)商自建的地下車(chē)庫(kù)，且開(kāi)發(fā)商單獨(dú)取得車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商可以委托物業(yè)公司租售車(chē)位。

公攤車(chē)位是車(chē)位面積已經(jīng)列入公攤面積被分?jǐn)偂８鶕?jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定，占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。

人防車(chē)位是人防工程的規(guī)劃車(chē)位。按照《物權(quán)法》和《人民防空法》立法中“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，在不妨礙防空功能和滿足業(yè)主需要的前提下供業(yè)主使用，并可按約定收取一定的費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商只擁有使用權(quán)，不擁有產(chǎn)權(quán)，只能出租，但租期不得超過(guò)20年。

回到開(kāi)篇的案例，物業(yè)有沒(méi)有權(quán)利禁止不買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)呢？

我們首先要看小區(qū)的車(chē)位屬于哪種性質(zhì)，如果是開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)車(chē)位，小區(qū)的業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)進(jìn)行交涉和維權(quán)。如果是人防車(chē)位，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，出售車(chē)位是違法的。如果是公攤車(chē)位，這類車(chē)庫(kù)所有權(quán)屬全體業(yè)主共有，根本談不上出租和出售。