房屋建筑面積通常要大于房屋使用面積，商品房買賣合同一般是按房屋建筑面積計價，但在購買二手房的時候我們也不應(yīng)該被中介忽悠，了解一些面積的計算方法是很有必要的。

建筑面積

名詞解析：

建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻勒腳以上外圍水平面測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻圍水平截面計算。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。在中國內(nèi)地，與建筑面積有關(guān)的法規(guī)有《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》及現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》。

計算公式：建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積

作用：建筑面積是在建筑物進行交易、租賃、抵押、征收稅費、繳納物業(yè)服務(wù)費、繳納取暖費等方方面面的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料之一。

小提醒：

住宅的建筑面積計算起來比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性強。消費者在購房時，如果對此不了解，或者對計算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請專門測量機構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測量計算。

使用面積

名詞解析：

住宅的使用面積，是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。

計算公式：使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積

作用：計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。

小提醒：

通常部分人容易把使用面積和有效面積混淆?，F(xiàn)特說明,使用面積=建筑面積-結(jié)構(gòu)面積-輔助面積,也就是說是建筑面積減去房屋混凝土、磚砌體結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積,再減去廚房、衛(wèi)生間等輔助用房所占凈面積所剩下的面積;而有效面積才是建筑面積減去房屋混凝土、磚砌體結(jié)構(gòu)等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積,這個面積才包含廚房、衛(wèi)生間所占面積。

公攤面積

名詞解析：

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

計算公式：各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分?jǐn)偂?/p>

作用：

小提醒：

以下不屬于公攤范圍內(nèi)：

1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。

2、供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

贈送面積

名詞解析：贈送面積一般是開發(fā)商為吸引購房者而打出的讓利手段，將陽臺、飄窗等地的面積全贈送或半贈送，不計入終的價格核算。

計算公式：以開發(fā)商的贈送額度為準(zhǔn)。

作用：贈送的一部分面積，可以減少購房總價。

小提醒：

關(guān)于贈送面積，可以與開發(fā)商簽訂合同，標(biāo)明贈送的地方，面積大小；同時，購買前請多了解樓盤，謹(jǐn)防樓盤以贈送為借口，暗中提高單價，以免上當(dāng)。

套內(nèi)面積

名詞解析：

套內(nèi)面積，全名套內(nèi)建筑面積，是由以下三部分組成的：套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

計算公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+陽臺面積+墻體面積。

作用：實施按套內(nèi)面積賣房后，因為公攤面積的成本完全被轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積的價格上，造成兩個影響，一是套內(nèi) 面積的定價與其他按建筑面積計價的樓盤相比，缺乏可比性，二是開發(fā)商容易故意把公攤面積做小，以降低成本。

小提醒：

竣工后套內(nèi)實測面積與預(yù)測面積發(fā)生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當(dāng)面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權(quán)退房。