房屋總價高，真正一次性付款買房的人少，大多數人都是貸款買房。在同等貸款額度的情況下，貸款的年限越短，每個月的還款額也越大，所以，貸款年限也是貸款人關心的話題，畢竟關系到家庭的經濟支出和還貸壓力。那么，貸款年限怎么算？影響貸款年限的因素又有哪些呢？

一、貸款年限如何確定？

①商業貸款年限長為30年，有些銀行要求貸款人年齡+貸款期限，不得超過個人及其配偶法定退休年齡（男性65周歲，女性60周歲）；而有些銀行則是要求貸款人年齡+貸款期限，須小于70年。每個銀行規定的貸款年限都是不一樣的，具體也要看銀行的規定。

假如一男性今年50歲，按照男性不超過65歲，女性不超過60歲這一貸款規定來算，其貸款年限為15年（即65-50=15）。

②住房公積金貸款期限長為30年，且不超過職工及其配偶法定退休年齡（男性65周歲，女性60周歲）；也有的是說貸款的年限+貸款人年齡，不得超過70年，具體以各地方公積金管理規定的貸款年限為準。

③組合貸款中公積金貸款與商業貸款期限必須一致，貸款年限方面的要求，與上述一樣。

總而言之，貸款年限=國家規定的法定退休年齡（或70）-貸款人實際年齡。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則越短。

年齡是影響貸款年限主要和普遍的因素，除此之外，貸款年限還受到其它因素的影響，比如房產的性質、二手房的年齡等，下面將做詳細的介紹。

二、貸款年限受哪些因素的影響？

1、房產性質

購買商業用房和房的，貸款期限長不超過10年；私有產權轉讓房、拍賣房長貸款期限為二十年。民用性質的新房和二手房，貸款年限長為30年，但新房的貸款年限通常比二手房長，主要是因為二手房的貸款年限會受到房齡的限制。

2、房齡

購房人在申請房貸時，所購房屋的“年齡”也是決定貸款年限的主要因素。房齡在20年以上的房屋，通常就比較容易被銀行“拒之門外”；而房齡較新的房產比較容易做貸款，且貸款的年限也比較長。二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年，有的銀行規定不能超過40年，也有的規定不超過50年。且購買二手房，貸款期限與借款人年齡之和不得超過65歲（或70歲），此外，還需滿足貸款到期日不能超過土地使用的到期年限這一條件。

舉個例子，想要貸款買二手房的人55歲，房子是1999年建成，至今為止房齡為17年，長貸款年限為40-17=23，同時借款人年齡為55歲，65-55=10，也就是說多只能貸款10年。

3、土地使用年限

注意：土地使用年限≠房齡，貸款時千萬別搞混。在申請房貸時，大多比較關注的是房子的房齡，卻很少有人注意房屋的土地使用年限。土地使用年限和房齡不同，是從開發商早拿地時開始算起，而房齡則是從房屋竣工驗收合格到交付使用之日起計算，因此房齡通常小于土地使用年限。目前大多數銀行的規定都是要求貸款年限小于土地使用年限，然而不同的銀行規定也不相同，購房人在貸款以前好咨詢貸款銀行，查清購買房屋的土地使用年限，以免所購房屋因為土地剩余的使用年限少而影響自己的貸款年限，增加自身的還貸壓力。

4、借款人經濟實力

在申請公積金貸款時，銀行對高收入人群的要求比較嚴格。高收入人群在申請公積金貸款時應該格外注意，繳存的額度越高，貸款的年限也就越短，而這一點經常被購房人忽略。

買房，尤其是買二手房時，一定要計算下可貸款的年限，防止貸款年限過短，給自己加重了還貸壓力。如果因為個人年齡的原因，導致貸款的年限受到限制，則可以申請加上自己的成年子女或者比自己年齡小的配偶，為共同還款人。