房產抵押銀行貸款是以已購商品住房抵押貸款，銀行為貸款人提供資金辦事，滿意其購置住房、車位、大額耐用消耗品、汽車和住房裝修需求的資金貸款。住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方

申請流程

１、提出申請。客戶向銀行提出版面貸款申請，并提交有關資料；

２、簽署條約。貸款申請人在接到銀行有關貸款答應的關照后，要到貸款行與銀行簽署乞貸條約和相應的包管條約，并視環境辦理公證、保險和抵（質）押登記等手續；

３、發放貸款。經銀行同意發放的貸款，辦好有關手續后，銀行將根據貸款條約的約定，將貸款一次或分次劃入售房人在銀行開立的存款賬戶內；

４、定期還款。貸款人按貸款條約約定的還款計劃、還款方法歸還貸款本息；

５、貸款結清。貸款結清包羅正常結清和提前結清兩種。①正常結清：在貸款到期日或貸款末了一期結清貸款；②提前結清：在貸款到期日前，貸款人如提前部分或全部結清貸款，須按借貸條約約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定管帳柜臺舉行還款。貸款結清后，貸款人應持本人有用身份證件和銀行出具的貸款結清憑據領回由銀行收押的執法憑據和有關證明文件，并持貸款結清憑據到原抵押登記部分辦理抵押登記刊脫手續。

貸款危害種類

住房抵押貸款是指貸款人以所購住房和其他具有全部權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供包管并負擔連帶責任的貸款。它是由住房交易條約、住房按揭協議、住房按揭貸款條約毗連起來的三角干系。住房抵押貸款的危害重要有以下幾種：

違約危害

違約危害包羅被迫違約和理性違約。被迫違約是指貸款人的被動舉動，付出本領理論以為導致被迫違約是由于付出本領不敷。這闡明貸款人有還款的意愿，但無還款的本領。理性違約是指借貸人自動違約，權柄理論以為在美滿的資源市場上可僅通過比力其住房中特有的權柄與抵押貸款債務的巨細，作出違約與否的決議計劃。當房地產市場代價上升時，借貸人可以轉讓房產還清貸款，收回本錢并能掙取肯定的利潤；當房地產市場代價降落時，借貸人為了轉嫁喪失，縱然他有歸還本領，他也自動違約拒絕還款。

活動性危害

活動性危害是指資金短存長貸難于變現的危害，活動性是銀行包管資產質量的一條重要原則。現現在活動性危害表現在兩個方面，一是現在我國的住房貸款重要泉源于公積金和儲備存款，銀行吸納的儲備存款屬于短期存款，一樣通常只有三五年，而住房抵押貸款卻屬于恒久貸款。這種短存長貸的舉動使銀行的活動性低，繼而帶來活動性危害。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致活動性危害。造成銀行大概喪失在金融市場更有利的時機，增永劫機本錢帶來的喪失。

經濟周期危害

經濟周期危害是指在百姓經濟團體程度周而復始的歷程中產生的危害，相比其他財產，房地財產對付經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，住民收入程度進步，市場對房地產的需求量增大，銀行與小我私家都對將來滿盈樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數目也急劇增長。經濟冷落時，住民的收入急劇降落，大量貸款無力歸還，縱然已將房子抵押給銀行，也由于房地財產的疲軟無法變現。這時抵押危害變化為銀行的不良債權和喪失，銀行則面對很多的呆壞賬，極易導致銀行的名譽危急乃至停業。

利率危害

利率危害是指利率程度的變更給銀行資產代價帶來的危害，它是由其業務短存長貸的資源布局所決定的，利率的變化無論是漲照舊跌對銀行都市帶來喪失。要是利率上漲，住房抵押貸款的利率也隨著上調，就大概增長借貸人的償貸壓力，借貸額度越高，借貸限期越長，其影響程度也就越久，從而增長了違約危害。利率降落，貸款人又有大概從當前資源市場融資或以低利率重新借貸來提前歸還貸款，給銀行帶來危害，重要表現在，提前貸款的產生使得住房貸款的現金流量產生不確定性，給銀行的集約化資產欠債帶來肯定的困難

防備

針對上面所述的這些危害，從以下幾個角度出發，提出一些防備的步伐，使房抵押貸款在為大眾有用辦事的同時所帶來的危害降底。

違約危害的控制

針對購房者存在違約大概性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請后，必要對購房者的根本環境（如收入環境、資產欠債環境、月供占家庭月收入的比重、購置衡宇的用途等）舉行細致觀察，并憑據觀察的結果決定貸款與否及條約條款的制定。二是對置業者的資信舉行考核。考核的指標重要有：置業者的家庭總收入及儲備證明：家庭生齒、人均月收入；月供占月收入的比例。

活動性危害的控制

住房抵押貸款限期長，而用于貸款的資金泉源重要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處于一個根本穩固的狀態。但現有住房公積金制度尚存在必要美滿的地方，好比：籠罩率低，來自設置裝備部署部的數據表現，２００７年現實繳存公積金的職工人數僅有７１８７．９１萬；公積金存在應建未建的征象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，遍及面不廣。針對這些題目，我們應該動手美滿住房公積金制度，讓住房公積金確切地滿意消耗者實現住房融資需求，低落活動性危害。

經濟周期危害的控制

房地財產與經濟周期親昵相干，應創建小我私家住房抵押

貸款危害預警體系，防備市場和政策危害。一是創建危害預警的數據庫，從各個方面取得數據，不停積聚和美滿數據的網絡整理，為模子開辟打下堅固的底子；二是開辟符合的危害預警模子，對預警區間、警惕線以及指標權重、概率密度函數等設置公道參數；三是創建快速反響和預控機制，對危害預警體系表現的潛伏危害舉行實時處理和化解，降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的危害。

利率危害的控制

一是開辟可調解利率抵押貸款，其利率憑據市場利率不停變化而作周期性調解。與我國現行的浮動利率相比，它的差別之處在于這種周期性的利率調解將有助于改進銀行存貸款限期的立室狀態，可將銀行負擔的利率上升危害轉嫁給乞貸人，同時借貸人負擔的利率降落危害也可轉嫁給銀行。

二是開辟牢固利率抵押貸款，它是指在抵押貸款條約所劃定的還貸限期內，貸款利率牢固穩定的抵押貸款方法。在這種模式下，銀行負擔了大部分的利率危害，要是銀行可以大概通過得到牢固利率資金泉源與貸款相立室（如刊行牢固利率債券等），可以制止相應的利率錯配和活動性危害。

住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的長處，要使其帶來的危害降低，上面所述的防備步伐只是此中一部分，我們應該不停美滿。總之，三方都應準確處理好業務生長與危害防備的關系，在貸款產物的計劃中充實思量危害因素，強化危害控制，推動住房抵押貸款業務的良性、康健生長。