去年年底買的房子，但是今年才完成網(wǎng)簽，趕上新政策了嗎？銀行利率折扣會(huì)變嗎？網(wǎng)簽時(shí)間決定是否受新政策限制；網(wǎng)簽價(jià)、成交價(jià)、二手房評(píng)估價(jià)、過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)各不相同……這些買房貸款冷知識(shí)，你應(yīng)該知道！買房前多多了解一下，有備無(wú)患！

知識(shí)一：網(wǎng)簽時(shí)間決定是否受新政策限制

網(wǎng)簽時(shí)間決定購(gòu)房人是按照新政策執(zhí)行還是按照舊政策執(zhí)行，商業(yè)貸款和公積金貸款都是如此。

我們來(lái)舉個(gè)例子：

1、比如今年重慶住房公積金中心規(guī)定5月9日起執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房貸款記錄的，再買房都不算首套。

如果小李名下有一套住房，打算用公積金再買一套房子，在5月9日前完成了網(wǎng)簽，因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優(yōu)惠。

需要注意的是，對(duì)于房貸利率的調(diào)整，銀行也有一個(gè)反應(yīng)的過(guò)程，比如今年北京房貸利率統(tǒng)一到9折，大的政策已經(jīng)公布了，但是各家銀行需要總行下文正式通知后才會(huì)按照新的政策執(zhí)行，因此有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)，新政前期仍有部分購(gòu)房人能享受舊政策優(yōu)惠的情況。

知識(shí)二：網(wǎng)簽價(jià)、指導(dǎo)價(jià)、二手房評(píng)估價(jià)、過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)各不相同

網(wǎng)簽價(jià)：指的是房屋在當(dāng)?shù)刈〗ㄎW(wǎng)站上備案和公示的價(jià)格，這個(gè)價(jià)格不能低于區(qū)域的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)（下文會(huì)介紹過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)），網(wǎng)簽價(jià)最高可達(dá)到合同價(jià)的90%-95%。

成交價(jià)：就是買家實(shí)際支付給賣家的房款金額，也就是購(gòu)房合同中寫明的房屋價(jià)格（合同價(jià)）。

二手房評(píng)估價(jià)：是指在二手房交易時(shí)，銀行請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估得出的房屋價(jià)格，處于風(fēng)險(xiǎn)的考慮一般評(píng)估價(jià)比成交價(jià)格稍低些。評(píng)估價(jià)的高低決定購(gòu)買房子的貸款額度的高低，商業(yè)貸款額度=評(píng)估價(jià)格×70%左右。

過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)：過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)是根據(jù)房子的設(shè)計(jì)用途、房子的建成年代等多個(gè)綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準(zhǔn)價(jià)。

不同區(qū)域的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同區(qū)域不同小區(qū)的過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)、同小區(qū)不同樓層的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)都不一樣。過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)不僅有下限，也有上限，超過(guò)上限不管交易面積多大都視為非普通住宅，都會(huì)多交很多稅費(fèi)。具體可咨詢當(dāng)?shù)胤抗懿块T。

我們來(lái)舉個(gè)例子：

王先生看中了北京市海淀區(qū)一套房本面積60㎡、報(bào)價(jià)200萬(wàn)、滿五唯一的房子，最終成交價(jià)格為200萬(wàn)（合同價(jià)），買家是全款購(gòu)買。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定，這套房子的最低繳稅和過(guò)戶價(jià)格是2萬(wàn)/㎡（過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)格），最終這套房子在房屋管理局系統(tǒng)體現(xiàn)的價(jià)格是60×20000=120萬(wàn)（網(wǎng)簽價(jià)），最終也是按照120萬(wàn)的價(jià)格去繳納稅費(fèi)，滿五唯一只交1%的契稅，最終契稅為120萬(wàn)×1%=1.2萬(wàn)。

知識(shí)三：通過(guò)縮短貸款年限的方式提前還貸，需要重新簽訂合同

房貸提前還款主要有兩種方式：提前全部還清、提前部分還清。

在一些城市房?jī)r(jià)較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數(shù)人都會(huì)選擇部分提前還貸。

部分提前還貸又分為兩種：縮短貸款年限、月還款額不變；減少月還款額，貸款年限不變。

選擇縮短貸款年限的方式相對(duì)更能節(jié)省利息，但弊端是提前還貸剩余部分需要重新簽訂貸款合同。

我們來(lái)舉個(gè)例子：

貸款100萬(wàn)，已經(jīng)還了30萬(wàn)，還剩70萬(wàn)沒(méi)有還，想申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸20萬(wàn)，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬(wàn)后，剩余50萬(wàn)貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同。

需要注意的是：按照最新的房貸利率執(zhí)行剩余貸款，2017年信貸政策收緊，不少熱點(diǎn)城市利率優(yōu)惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現(xiàn)在變成9.5折甚至基準(zhǔn)利率。

另外，銀行還會(huì)重新評(píng)估借款人的個(gè)人資質(zhì)，有的貸款人在還款期間出現(xiàn)過(guò)征信問(wèn)題，這樣會(huì)影響之后的還貸。

知識(shí)四：父母以未成年子女名義買房也受政策限制

評(píng)估首套房還是二套房是以家庭為單位的，子女還未成年，作為監(jiān)護(hù)人，父母和孩子屬于一個(gè)家庭，父親名下有一套房子，即使用兒子的名字買房，也要算二套房。

另外，銀行在審批貸款時(shí)會(huì)查未成年子女名下的房產(chǎn)情況，如果父母把名下房產(chǎn)過(guò)戶給未成年子女、再以無(wú)房的名義買房，同樣會(huì)被認(rèn)定為二套房。