越來(lái)越多的人選擇貸款買房，也有越來(lái)越多的人加入房奴行列。作為一名光榮的房奴，當(dāng)手頭資金充裕的時(shí)候，也會(huì)考慮提前還款，那么在這一過(guò)程中，你考慮過(guò)時(shí)間成本嗎？

房貸成本主要由哪些因素決定？

對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，在整個(gè)貸款期內(nèi)的利息支出就是貸款的成本，顯然，這取決于占用銀行的資金額、占用的時(shí)間以及利率水平三個(gè)因素。占用銀行的資金額越大、占用的時(shí)間越長(zhǎng)、利率越高，總的利息負(fù)擔(dān)就越重。所以，減少利息負(fù)擔(dān)的辦法就可以是提前還貸減少貸款本金、加快本金歸還速度減少占用資金的時(shí)間或是尋求更低的利率水平。

這三個(gè)因素當(dāng)中，利率是選擇空間小，也是不受購(gòu)房人控制的部分。貸款人可以充分利用公積金貸款，獲得低于商貸的利率。商貸方面，應(yīng)該注意到商業(yè)銀行可以對(duì)信用良好的客戶給予基準(zhǔn)利率下浮的優(yōu)惠，因此，貸款人要格外注意自己的信用記錄。

時(shí)間占用上，購(gòu)房者可以通過(guò)時(shí)間的變換減少利息的支出，比如加快本金歸還速度等。比如一度被廣泛關(guān)注的“雙周供”。其實(shí)利率成本大家都比較關(guān)注，而時(shí)間成本往往是大家都不太在意的地方。

什么是時(shí)間成本？

時(shí)間成本，也可以解釋成，消費(fèi)者為想得到所期望的商品或服務(wù)，所耗費(fèi)的時(shí)間折算成現(xiàn)金的代價(jià)。

把時(shí)間成本概念引用到購(gòu)買商品房的范疇，可以解釋為，消費(fèi)者為了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望所耗費(fèi)的時(shí)間，折算成現(xiàn)金的代價(jià)。消費(fèi)者購(gòu)買自住房后，所獲取的收益，比如生活便利、婚育便利、戶口便利，以及按照馬思洛需求模型的成就感、自我實(shí)現(xiàn)價(jià)值等等。這種收益，折算成現(xiàn)金，到底值多少，因人而異，很難說(shuō)清，很難準(zhǔn)確衡量。

如何理解房貸理財(cái)上的時(shí)間成本？

上面對(duì)于“時(shí)間成本”的解釋可能比較抽象，那么具體到房貸理財(cái)上，要如何理解時(shí)間成本呢？在利率相同的情況下，不同貸款方式出現(xiàn)利息差異的根本原因就是時(shí)間成本。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是，還錢快自然利息少，還錢慢自然利息多。

由于中國(guó)人的傳統(tǒng)習(xí)慣，時(shí)間成本往往被忽視了。比較明顯的是很多人手里有了富余資金之后會(huì)選擇提前還款，但是還款之后卻不縮短貸款年限，事實(shí)上只有相應(yīng)縮短貸款年限才能達(dá)到節(jié)省利息支出的目的，因?yàn)橘J款時(shí)間越長(zhǎng)，利息越高。

以雙周供產(chǎn)品舉例，還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原月供的一半。由于加速了本金的還款頻率，自然可以實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息的效果。理財(cái)表示，對(duì)現(xiàn)金流要求較高的人群應(yīng)該更多關(guān)注時(shí)間成本，“他們對(duì)時(shí)間更加敏感，而這通常需要從個(gè)人收入狀況、負(fù)債比例、家庭資產(chǎn)等因素綜合考慮。”

此外，從大的樓市環(huán)境上看，人的生命是有限的，在購(gòu)房愿望實(shí)現(xiàn)之前的等待時(shí)間，也是一種時(shí)間成本。

對(duì)時(shí)間成本理解的誤區(qū)：只要提前還款就能省錢

很多人一直認(rèn)為，只要提前還款就能減少利息，事實(shí)上這是錯(cuò)誤的。對(duì)“提前還款”的理解在一定程度上反映了中國(guó)式的傳統(tǒng)思維邏輯對(duì)“時(shí)間成本”理解的誤區(qū)。對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，提前還款應(yīng)該首選縮短貸款年限而非月供，這樣才能有效地減少總利息。貸款時(shí)間越短，總利息越少。

但對(duì)現(xiàn)金流要求較高的人群，如果要優(yōu)化利息的話，更適合采用增加還款頻率的方式，例如“雙周供”產(chǎn)品。借款人可一年還款26次，相當(dāng)于原來(lái)的13個(gè)月，因而可以加快本金歸還速度，縮短還款期限。