二手房與新房的價值差異主要就在于折舊，二手房一般都會有較長時間的使用時間，所以在出售時就需要進行折舊，然后再確定出售的價格。那么，二手房的折舊一般會受到哪些因素影響呢？二手房應如何進行折舊呢？現(xiàn)在就來一起看看吧。
一、影響二手房折舊的因素
1、物理因素
物理因素是影響房屋折舊的不可避免的因素，包括建筑物的自然老化，一般是由風雨的侵蝕、機械震動等原因造成的；使用過程中人為的損壞；災害性損壞，如水災、風災、火災、地震等造成的損壞；由于設計、用料或施工原因而造成的“先天性”磨損。
2、功能性因素
功能性折舊是指由于需求變化、技術進步、經濟發(fā)展等原因而使同類型房屋變得功能不適宜、設施不足、設計不良、結構簡陋或規(guī)格過時等引起的房地產的相對減價。例如，現(xiàn)在很多住宅都是成套獨用，有室有廳，樓頂有防水隔熱層、地下有樁基，相比之下，原來的那些不成套、不獨用、有室無廳、無樁基、無隔熱層的住宅的使用功能就退化了，這時就需要進行功能性折舊。
3、經濟性因素
經濟性折舊是指由房地產外在因素導致的效用和價值降低造成的損失和價格下降，這常常是由于市場變化或政府行為導致的房地產佳用途的改變而引起的。主要包括競爭對手增加、需求減少、城市發(fā)展重心轉移、市容老化、公共設施不足、居民區(qū)接近污染嚴重的工業(yè)區(qū)等造成的相對減價。
二、二手房折舊的計算方法
1、直線折舊法
這是一種簡單也是應用普遍的折舊方法，又稱定額法，即假定建筑物在耐用年限范圍內的損耗是均勻的，每年的折舊額相等。這種方法注重建筑物的實際損耗程度，經過觀察判斷建筑物有幾成新，尚存多大價值，應折舊多少，可根據(jù)建設部頒發(fā)的《房屋完損等級評定標準》中所列項目進行逐項比較評估，確定房屋新舊程度。
2、混合法
在估價實務中，你也可以使用混合法將房屋進行折舊，即把各種方法求出的結果作加權平均或算術平均，一般是先用耐用年限法確定基準減價額，然后依實際觀察法進行修正。
以上就是小編為大家整理的二手房折舊的相關知識，希望可以幫到你們。
