對所購房屋不滿意并滿足了申請退房的條件，下一步就是正式退房了，那么如何辦理退房手續呢？

房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產的返還或權利的恢復，對于已經入住的購房者而言，需要將已經占有的住宅交還給開發商，對于還沒有入住的購房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發商則不能再根據合同要求購房者支付房款，對于已經收取的部分要退還給購房者。

解除合同履行完畢后，雙方的財產狀態將恢復到簽訂合同前的狀態，買賣合同的解除與履行無須其他人的協助，雙方自己即可以完成。

借款合同的解除，表明購房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔任何還款的義務。

這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與購房者之外的第三方、也就是開發商的協助下才能完成。因為購房者雖然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉帳的形式由開發商取得。如果要歸還借款，必須由開發商向銀行歸還已經占有的借款，才可以實現歸還借款的目的。銀行只有收到開發商以購房者名義還來的借款后，才能認定購房者已經履行了全部還款義務，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協助才能完成。

因為有三方當事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進行，就會出現時間上的先后順序問題；從實際行為上，律師認為目前較為普遍的有以下三種：

一、購房者先與開發商解除買賣合同，然后取回首付款，再與銀行解除借款合同，然后由開發商歸還銀行借款。

二、購房者先與開發商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回首付款，后由開發商歸還銀行借款。

三、購房者先與開發商解除買賣合同，然后由開發商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，后取得首付款。

這三種過程有一個共同的特點，就是購房者首先要與開發商解除買賣合同，表明購房者放棄對住宅行使占有的權利。在這種情況下，購房者存在一種風險，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發商不能按時歸還銀行借款，則購房者除了喪失房屋權利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務，即所謂“錢房兩空”。如果開發商在此期間出現破產，則購房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產權證的)可能會作破產財產被拍賣，而且已經支付的首付款無法取得，同時還要支付年限不等的銀行借款。

為了使購房者大限地避免上述風險，在開發商不會破產的前提下，律師認為在實際操作時可以通過以下程序：

一、購房者首先與開發商簽訂一個補充協議，一個附條件的關于解除買賣合同的補充協議。

二、購房者再與銀行簽訂一個補充協議，也是一個附條件的解除借款合同的補充協議。

三、開發商歸還銀行借款，購房者與銀行簽訂的協議中確定的條件出現，購房者與銀行的借款合同解除。

四、開發商歸還購房者的首付款，并協助辦理購房者退房的各種相關手續。

五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協議中假設的條件出現，購房者與開發商的買賣合同解除。