隨著城鎮住房購買制度改革的不斷深入,是對已經購買公共有住房和經濟適用性住房上市交易日趨活躍,土地已經供不應求,如果合理的分攤房屋用地面積,勢必造成房地產交易受限,土地二級市場有效面積使用受限,政府土地收入大量流失。

房屋用地面積

在當前的土地出讓市場,主要決定權由地方政府自行掌握,一般樂于將一個面積較大的地塊統一出讓,一方面可以迅速回收土地資金,另一方面也有利于后期統一規劃。除了設限土地出讓面積,國土部在處理房地產用地上還將有更多的措施,加大用于保障性住房建設的土地供應量,并將出臺防止房地產開發商過度囤積土地的政策措施。

1、為預防大開發商利用資金形成拿地壟斷,進而囤積土地,國土資源部已經出臺措施予以防范。對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限,其中大城市20萬平方米,中等城市14萬平方米,小城市(鎮)7萬平方米。

2、設限單塊土地出讓面積除不僅能夠在一定程度上防范大開發商拿地壟斷,還為解決開發商囤地問題提供另外一種途徑。按照國內目前的房地產開發模式,當單塊房地產用地面積過大時,開發企業一般會將其分期開發,一年只開發幾分之一,這樣就導致整個開發周期可能會長達數年,這客觀上造成了“囤地”的可能。

3、為了穩定地價,要調控供地節奏,合理設置單宗土地出讓面積上限,這不僅可以緩解市場對特定地段土地的供需矛盾,而且可以有效地打擊囤地,控制開發節奏,縮短開發周期,促使房地產市場更加規范發展。

房屋有效面積

在買房過程中對房屋有效面積的測定、質量的鑒定以及其他關于房屋質量的驗收。房屋有效面積是決定房產交易合同是否真實有效的關鍵。如果其中存在差距,業主有權要求開發商賠償。

預售合同是開發商自己算出來的,房屋產權證的面積是房屋土地管理局算出來的.兩者時間存在偏差也是有可能的,如果產證的有效面積偏小可以要求開發商退還差價的。

房屋有效面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。目前房地產開發公司大多數實行以建筑面積為面積計算單位售房。建筑面積指的是套內建筑面積加上共有分攤建筑面積之和。

要想從根本上解決房屋用地面積爭搶虛熱的局面,還應該從宏觀控制的流動性、增加房屋有效面積的使用、盤活存量土地、土地集約化利用等這些方面入手,此外也應該建立起國家土地市場的長效性宏觀調控機制,穩定對于土地市場價格持續上漲的局面。