小產(chǎn)權(quán)房由于其價(jià)格低，受到不少買房人的關(guān)注。但是，很多人對(duì)于什么是小產(chǎn)權(quán)房、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)并不了解。我們來(lái)看看下面的介紹。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國(guó)農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無(wú)法得到由國(guó)家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的分類

1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別

1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國(guó)家法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國(guó)家法律保護(hù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房國(guó)家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)有土地使用證、契稅證。

3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

4、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購(gòu)買商品房可以辦理按揭貸款。

四、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無(wú)效

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對(duì)于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無(wú)論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國(guó)家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理兩證

2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“無(wú)證”身份的再次宣判。

3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

4、拆遷無(wú)法得到補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，很可能無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償。

5、房產(chǎn)無(wú)法抵押、貸款

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無(wú)法抵押。

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格雖然便宜，但是購(gòu)買時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)比較大，如果想要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，建議謹(jǐn)慎考慮。