二手房房齡與稅費(fèi)、貸款額度、貸款年限以及價(jià)值增長(zhǎng)空間等問(wèn)題掛鉤，在我們買二手房的時(shí)候，一定要重視房屋的房齡。下面主要從什么是房齡、房齡長(zhǎng)短的重要性，以及怎么查詢真實(shí)房齡等三個(gè)方面，進(jìn)行了具體的講解。

一、什么是房齡？

房齡與房屋使用年限不同。

房齡：自房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起開(kāi)始計(jì)算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是從開(kāi)發(fā)商拿地之日開(kāi)始算起。

比如，開(kāi)發(fā)商2010年拿地，70年使用權(quán)，該土地使用期限為2010至2080年；開(kāi)發(fā)商在該土地建的房子，2012年交付使用。

到了2016年，土地使用年限剩余64年（2080-2016）；該房屋的房齡為4年（2016-2012）。

二、房齡長(zhǎng)短，有何影響

1、房齡高的老房子，其同周邊的小區(qū)相比，價(jià)格一般比較低廉。越老越不易出售，時(shí)間長(zhǎng)了，甚至?xí)H值。

2、房齡高的老房子，居住的舒適度比較低，各方面都顯得比較破舊。

3、房齡越老，剩余的土地使用年限就越短，維修費(fèi)用也越高，持有成本增加。隨著受損程度的增加，還可能存在安全隱患。

4、房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，可能也受影響。

比如一套老房子，售價(jià)100萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)80萬(wàn)，按照首付3成來(lái)算，銀行可以給你發(fā)放的貸款多為56萬(wàn)（80-80*0.3），然而，售價(jià)100萬(wàn)減去貸款的56萬(wàn)，就是44萬(wàn)，意味著首付你要支付44萬(wàn)才行。

三、怎么查詢真實(shí)房齡？

通常我們喜歡看房產(chǎn)證，來(lái)查詢這個(gè)房齡，但這種方式并不靠譜。房產(chǎn)證上的房齡不夠準(zhǔn)確，正常情況下房齡通常比房產(chǎn)證登記時(shí)間要長(zhǎng)兩年左右；而且這種方法適合查詢?cè)诙址渴袌?chǎng)交易的房子。如果房子已被多次轉(zhuǎn)手，就不能查詢到其真實(shí)房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上顯示的是新的拿證時(shí)間。可以通過(guò)以下方式，查詢二手房房齡。

1、到房產(chǎn)管理部門查檔，是判斷房齡較穩(wěn)妥的查詢方式，可以查到準(zhǔn)確的房齡信息。這個(gè)需要房主，帶上房本和身份證等相關(guān)資料進(jìn)行查詢。

2、多問(wèn)問(wèn)該小區(qū)的業(yè)主、物業(yè)工作人員或者附近的老住戶，得到的結(jié)果往往更真實(shí)準(zhǔn)確。

3、從房屋結(jié)構(gòu)上判斷，上世紀(jì)80年代的房屋，比較明顯的特征是廳小；上世紀(jì)90年代的房屋，在戶型設(shè)計(jì)上開(kāi)始出現(xiàn)“廳”的概念，兩房一廳的房子使用面積大約有80平方米，講究“大客廳”，客廳在14至15平方米。

4、查看外立面，通過(guò)外墻使用材料推測(cè)。紅磚外墻，外觀沒(méi)有粉飾的住宅樓，多為上世紀(jì)八十年代至九十年代初期的建筑；水泥外粉墻面的住宅樓，大多是九十年代初、中期的建筑；墻面涂了外墻漆的住宅樓和外貼墻面磚的住宅，應(yīng)該是九十年代中后期以后的建筑。看到新近粉飾的墻面，可從周圍居民或房管部門那里進(jìn)行確認(rèn)。

5、看廚衛(wèi)裝修程度。根據(jù)一些難以更換的物件（下水管道、衛(wèi)生間地漏等）來(lái)判斷房齡；廚衛(wèi)的裝修比較難以改變，也就比較容易判斷出房屋的真實(shí)裝修年代，比如地板的裝修就不容易更換，所以從地板的成色及款式就比較容易看出房屋的新舊程度。

6、在二手房交易網(wǎng)上備案的情況下，可以網(wǎng)上掛牌后，輸入產(chǎn)權(quán)證號(hào)，查詢相關(guān)信息。但一般只有擁有掛牌權(quán)的中介公司才能查詢。因此，要找正規(guī)的中介公司，減少購(gòu)房者在買房時(shí)遇到的風(fēng)險(xiǎn)。

7、樓層的高度。樓層數(shù)在2到3層多為上世紀(jì)五十到六十年代左右的建筑；樓層在8層但是沒(méi)有電梯的住宅樓約為九十年代中期的建筑；10層以上小高層并配有高層電梯的住宅，約為2000年左右的建筑。

在我們買二手房時(shí)，一定要重視房齡，為了規(guī)避因?yàn)榉魁g而產(chǎn)生的貸款問(wèn)題以及各種風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在買房時(shí)，應(yīng)在購(gòu)房合同中寫明相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)條款，即使維權(quán)，也有保障。