房屋轉(zhuǎn)租的法律后果

本案中，曾某與王某在其訂立的房屋租賃合同中，沒有規(guī)定是否允許轉(zhuǎn)租的條款，那么在租賃合同中，沒有規(guī)定允許轉(zhuǎn)租的情況下，應(yīng)認(rèn)為出租人不允許承租人轉(zhuǎn)租。因?yàn)槲覈刹粌H規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具有轉(zhuǎn)租約定的內(nèi)容，而且明確禁止承租人未得到出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租承租物。因此，在法律允許當(dāng)事人可通過其協(xié)議加以改變時(shí)，如果當(dāng)事人之間無改變這一規(guī)定的約定，則當(dāng)事人應(yīng)受法律規(guī)定的約束，該規(guī)定也將自動(dòng)地成為合同的組成部分，即原則上不允許承租人轉(zhuǎn)租。

承租人擅自轉(zhuǎn)租應(yīng)構(gòu)成對(duì)租賃合同義務(wù)的違反。由于不得擅自轉(zhuǎn)租的義務(wù)不僅是承租人所負(fù)有的基本義務(wù)，因此承租人違反該義務(wù)構(gòu)成根本違約，轉(zhuǎn)租合同不僅無效，出租人還有權(quán)解除原租賃合同。

《合同法》第223條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的， 出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第224條還規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

另外《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第21條也規(guī)定：承租人有下列行為之一的， 出租人有權(quán)解除租賃合同：(1)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的：(2)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；(3)承租人累計(jì)6個(gè)月不交租金的。可見，立法意圖是把擅自轉(zhuǎn)租和造成損害等消極后果聯(lián)系在一起的。本案的處理結(jié)果是現(xiàn)行法律對(duì)于轉(zhuǎn)租限制的規(guī)定框架下的必然結(jié)果。