次承租人的訴訟地位和權利救濟途徑

司法實踐中，出租人與承租人因租賃的房屋產生糾紛訴至法院的（涉房屋轉租的情況，原告多為出租人），一旦涉及到房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除的問題，出租人都會提出要求承租人支付拖欠的房租、賠償違約金和交付房屋的訴訟請求。如果出租人對房屋的控制和管理比較規范，知曉次承租人的情況，往往會在訴訟中將次承租人一并作為第三人參加訴訟，要求第三人與承租人一并承擔騰退房屋的義務。

如果案件審理中認定出租人與承租人的租賃合同應當解除，那么次承租人已無權繼續占有使用涉案房屋，可以在判決中一并要求承租人與次承租人騰退房屋。

如果出租人不知曉次承租人的情況，或者知曉次承租人的情況而只以承租人為被告提起訴訟的，實踐中有些法院是強制要求追加次承租人作為共同被告或者第三人參加訴訟的。

基于方便判決的執行或保護次承租人利益的需要，直接追加次承租人作為第三人或共同被告參加訴訟確有一定的益處。但在司法實踐中，有些情況下出租人與次承租人、承租人與次承租人的關系不明確，有些情況下房屋實際使用人與次承租人的身份不一致，有些情況下次承租人為多人、且各方利益不同，有些情況下承租的房屋已經過多次轉租。

筆者認為，法院不應該強制性追加次承租人為被告或第三人，一則增加次承租人為被告或者第三人不一定是出租人訴求，二則增加次承租人也必然增加訴訟的時間和成本，三則出租人與承租人的租金標準和次承租人與承租人的租金標準不一致、解約條件不同，一并處理可能影響之后的責任認定。

因此，在出租人起訴承租人騰退房屋的訴訟中（包括屋租賃合同無效、履行期限屆滿或解除），一則法院應向原告釋明，告知其可以追加次承租人為共同被告或第三人參加訴訟，由出租人自行決定是否追加；二則法院應考慮保護次承租人利益的需要，利用張貼公告、送達通知書的形式通知次承租人出租人起訴并要求承租人騰退房屋的事實，由次承租人自行決定是否申請作為第三人參加訴訟。如果原告提出申請或者次承租人提出申請的，法院應視情況追加次承租人作為被告或第三人進入訴訟。但如果次承租人眾多、利益訴求不一致，做出實體處理可能損害某一方的利益的，法院可以不予追加，告知當事人另行起訴解決。

需要注意的是，次承租人如果因為其與承租人之間的租賃合同解除而產生裝修或其他損失的，次承租人應當依據合同相對性向承租人主張權利，而不能向出租人主張權利。

次承租人在出租人與承租人之間的訴訟中要求租賃合同的承租人或出租人賠償裝飾裝修損失或承擔違約責任的，因為其主張與出租人和承租人之間的租賃合同糾紛并不屬于同一法律關系，自然不構成適格的反訴，法院不應一并處理，次承租人應另行起訴解決。次承租人裝飾裝修損失，可以申請法院對裝飾裝修物采取必要的保全措施，確有必要的話，及早申請對房屋裝飾裝修進行司法鑒定，避免產生不必要的損失。