房屋轉租的條件
房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。建設部《城市房屋租賃管理辦法》第27條規定，承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人，而且出租人可以從轉租中獲得收益。
房屋轉租必須符合一定的條件：(1)房屋轉租，應當訂立轉租合同。(2)轉租合同須經原出租人書面同意。雖然一般要求租賃當事人簽訂的租賃合同應當具備轉租的約定條款，但無論有沒有轉租約定條款，承租人都要經原出租人書面同意，否則轉租合同無效。(3)轉租合同具有附隨性，其約定不能超過原租賃合同規定的約束條件。首先，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協商約定的除外。其次，轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務。而且，在轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。
轉租的限制條件主要是轉租合同必須經原出租人書面同意。那么為什么規定房屋轉租的這個限制條件呢?根本原因在于租賃權權能及性質法律上不明確。如果明確轉租權的存在是一種固定確定的權利的話，限制轉租就沒有什么太大的實際意義。首先，出租人目的是獲取租賃房屋財產的收益，是自己經營財產的一種方式，說是經營，是因為如果沒有經濟效益，那就是出借而不是出租了。可以看出， 出租人是以財產收益為出發點和終目的的，而限制轉租好像適得其反： 因為承租人也具有使用財產效益大化的必然傾向，轉租的前提是該承租的財產在轉租后能獲得更大的效益。如果限制太多，轉租的動力就會減弱，一方面財產得不到轉租后的佳利用；另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。
其次，限制轉租不能有效達到立法限制轉租的目的。立法限制轉租的目的無非是交易安全。交易安全方面，沒有轉租也可能造成交易風險，這和轉租后可能造成的風險沒有什么太大的不同。如果避免過大交易風險，完全可以通過提高租房押金達到這一目的。另外，合理督促承租人履行交納租金的義務本來就是出租人自己有效避免風險的好辦法。轉租后的承租人也完全可以根據轉租人是否具有合法有效的出租權來避免自己的風險，決定是否承租。
當然，擅自轉租行為確有可能造成出租人的損害。例如本案中，王某將其租用的二室一廳房屋擅自轉租給桑某，桑某住用后擅自裝修房屋、造成房屋的損壞。但這可以通過原租賃合同的違約責任或直接要求侵權方承擔侵權責任處理。
