房貸一般都是在客戶(hù)簽訂完合同，辦完相關(guān)手續(xù)之后才會(huì)放款。如果是在簽完合同、放款前這段時(shí)間，市場(chǎng)利率發(fā)生下降的話(huà)，那因?yàn)榭蛻?hù)已經(jīng)簽好了合同，約定好了房貸利率，所以房貸利率就不會(huì)再跟隨市場(chǎng)情況而下降了。

但如果客戶(hù)還未簽到貸款合同的話(huà)，那之后去簽合同，約定房貸利率的時(shí)候，就可以按照下降后的新利率來(lái)定房貸利率。

當(dāng)然，上述第一種情況雖說(shuō)房貸利率不會(huì)因?yàn)樵诜趴钋笆袌?chǎng)利率變了就隨之發(fā)生變化，但也并不表示房貸利率在約定好了之后就一直會(huì)保持不變。畢竟房貸利率普遍有重定價(jià)周期，等重定價(jià)日一到，最新LPR較簽訂合同時(shí)的LPR有變化的話(huà)，那重新計(jì)算的房貸利率也會(huì)有一定的變化。

需要注意，房貸利率以L(fǎng)PR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，雖說(shuō)LPR會(huì)變化，但基點(diǎn)數(shù)值一經(jīng)確定，在之后的貸款期限內(nèi)就不會(huì)再變。

房貸提前還款用哪種方法好?

提前還房貸要看具體情況，但事實(shí)上并非所有人都適合提前還貸，有時(shí)候提前還反倒只虧不省。

1、投資回報(bào)高于貸款利率：

例如劉女士購(gòu)買(mǎi)了一處房產(chǎn)，申請(qǐng)的是商業(yè)貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年。簽訂貸款合同時(shí)，特地咨詢(xún)了銀行是享受8折利率優(yōu)惠的。而為了買(mǎi)房子拿出了家里大部分的積蓄，每個(gè)月要還3600多元的房貸，利息算下來(lái)將近27萬(wàn)元。

所以，簽訂貸款合同時(shí)如客戶(hù)享受7到8.5折的折扣利率優(yōu)惠(就是貸款利率為3.43%至4.17%)，所需還款利息相對(duì)較低，可以不用提前還貸。而銀行的理財(cái)產(chǎn)品平均收益率呈上漲趨勢(shì)，如果貸款享受7折到8.5折的利率優(yōu)惠或者是公積金貸款，那比大部分銀行理財(cái)產(chǎn)品的利率還要低。

這就意味著如果有錢(qián)的先不還貸，而是拿去做個(gè)簡(jiǎn)單的銀行理財(cái)，得到的利息除了還清每月貸款還有賺頭。

2、等額本金還款期未過(guò)1/3：

等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算的還款利息。也就是說(shuō)，這種還款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所產(chǎn)生的利息也越少。等額本金還款期沒(méi)有超過(guò) 1/3，主要還的是利息，可以考慮提早還款少些利息。

但當(dāng)?shù)阮~本金還款期已經(jīng)超過(guò)1/3時(shí)，提前還款意義不大，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候已經(jīng)償還了大部分利息，后期還的更多的還是本金。

3、等額本息還款過(guò)半：

等額本息還款把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，平均分?jǐn)偟矫吭轮小ｋm然每月本金與利息之和是不變，但本金與利息比例是變化的。也就是說(shuō)，等額本息還款每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息逐月遞減。到了還款中期，已經(jīng)償還了大部分利息，因此提前還貸意義不大。

注意事項(xiàng)：

1、大部分銀行都要求至少還款一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但也有個(gè)別銀行表示隨時(shí)可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。在國(guó)有行里，中行、建行需要還貸一年后才可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，工行需半年才可以提前還貸。

2、房貸期限都在10年以上，在這個(gè)周期里，央行調(diào)整利息是難免的，而各家銀行根據(jù)調(diào)整利息的時(shí)間也不一致。對(duì)于房貸族來(lái)說(shuō)，如果處在降息通道中，顯然是越快調(diào)整越劃算，若在加息周期周，則是越晚調(diào)整越劃算。